圣淘沙的升涛湾 (Sentosa Cove) – 一个非凡的投资机会
04 April 2024
对于新加坡人来说，升涛湾是 高档和富裕的象征。沿着圣淘沙湾走下去，你可以看到豪华的汽车和顶级的建筑，代表着升涛湾所体现的高端社区。
升涛湾的发展总蓝图最初于1992年构想，当时被设想为新加坡独家的海滨度假社区，类似于法国的格里莫港口。这个概念旨在为高資產人士提供另一种住宅选择，让他们能够摆脱城市的喧嚣，沉浸在类似迪拜的棕榈岛或佛罗里达的棕榈滩等度假生活方式中。
因此，尽管外国买家是不允许买新加坡的有地私宅，但如果申请购买升涛湾的有地私宅，通常都会获得批准。
在升涛湾首地块售出20年后，虽然取得了一定程度的成功，但并未达到预期的期望。升涛湾的房价持续低迷，并未跟上中央地区（CCR）房价增长的步伐。在这篇文章中，我们将回顾升涛湾及其在当今新加坡私自市场中的相关性。
升涛湾的私宅单位数量有限
随着升涛湾的第一块地段在2003年售出后，升涛湾在新加坡开启了豪华海滨生活的新时代。到了2006年，升涛湾的第一个私宅项目已经完成。到了2008年，所有升涛湾的地段都已售出。升涛湾正朝着成为一个享有声誉的海滨社区迈进，吸引来自世界各地的高資產人士前来投资。
升涛湾位于核心中央地区（CCR）内，拥有约2,160个私宅单位，其中约16%是有地私宅。升涛湾占了全岛私宅单位的约0.5%。
尽管升涛湾的所有私宅都是99年地契，但宽敞的海滨生活方式以及令人向往拥有的地址，是人们渴望拥有一块升涛湾的主要因素。
根据Squarefoot的研究，新加坡人占据了升涛湾私宅买家近50%，新加坡永久居民和外国人分别占了21%和23%。
然而，除了非有地私宅，购买升涛湾有地私宅还存在一些限制。例如，外国买家只能购买一栋有地私宅供自己使用。在2014年之前，在升涛湾购买私宅的外国买家能够申请长期探访准证以让他们能够在新加坡长期逗留。这项目在2014年已经终止。相比之下，新加坡人在购买升涛湾的有地私宅和租出这些单位时是没有限制的。
如今的升涛湾已经发展成为一个高档祖宅社区
除了沿着码头岛（Quayside Isle）附近的酒店设置的餐厅以外，升涛湾还拥有超市和几所幼儿园等设施，满足了居民多样化的需求。
附近的一度十五滨海俱乐部（ONE°15 Marina Sentosa Cove）和著名的圣淘沙南高尔夫岛（Sentosa South Golf Island）不仅提供了休闲和娱乐机会，还成为居民社交的中心。
此外，宽敞的空间为举办活动和晚宴提供了充足的场所，使居民能够邀请亲戚、朋友以及重要的商业伙伴前来参观他们的住宅。
截至目前为止，升涛湾的房价趋势如何？
我们将以三个不同的时段，探索升涛湾的房价趋势。每个时期反映了由政府政策、经济趋势和外来因素塑造的独特市场条件。鉴于升涛湾的声望地位，我们将把它的房价与核心中央地区（CCR）的房价进行对比。
升涛湾的概念阶段（2004年至2010年）
随着该地区连续推出新的私宅项目，升涛湾经历了强劲的私宅销售和显著的价格增长。交易量稳步增长，在2006年达到了522笔交易的高峰。
在此期间，非有地私宅和有地私宅价格都大幅增长。非有地私宅的价格从2004年的每平方英尺829新元上涨到2010年的每平方英尺2325新元。而有地私宅的增长则从每平方英尺765新元上涨到每平方英尺1933新元。
冠状病毒之前（2011年至2019年）
在2011年至2019年期间，多轮的降温措施有效地降低外国买家对升涛湾的兴趣。此外，全球经济风险加剧了外国买家需求的下降，导致升涛湾的房价和交易量显著下降。到2015年，非有地私宅的平均价格已从2010年的高峰下跌了34.4%，相比之下有地私宅反而经历较缓和的价格下降。
从2017年开始，升涛湾的私宅房价继续逐渐下降，与核心中央地区房价持续上涨形成了鲜明对比。
冠状病毒和冠状病毒后时期（2020-2023年）
在冠状病毒期间，新加坡私宅需求上升，也恢复买家对升涛湾的兴趣。在这段期间内，升涛湾非有地私宅的价格增长了16.2%，而有地私宅的价格增长率达到了6.8%。
2021年的交易量达到了十年的高峰，反映了升涛湾市场活动上升。然而，由于2023年4月额外买家印花税（ABSD）上涨，对购买私宅的外国买家征收高达60%的印花税，导致市场趋势随后放缓。
此外，2023年头条新闻中涉及的一系列洗钱案成为头条新闻，引起了更严格与不受欢迎的检查，买家变得更加谨慎。尽管升涛湾的房价有所回升，但与核心中央地区的房价相比仍然较低。
Chart 1: 升涛湾的私宅平均价格以及销售量
在过去的十年里，约有41%的升涛湾交易实现了盈利
在过去的十年里，大约有41%升涛湾的私宅交易实现了盈利。然而，值得注意的是，就盈利能力而言，有地私宅优于非有地私宅。具体而言，在升涛湾，约有54%的有地私宅交易报告了平均中位总利润为360万新元。相比之下，在同一时期，只有约38%的非有地私宅交易在升涛湾获利，平均中位总利润为58万新元。
Chart 2: 升涛湾的交易(2013- 2M 2024)
升涛湾的租赁市场
介于2015年至2023年期间，升涛湾平均每年约有764个非有地私宅单位和57栋有地私宅出租。这占了升涛湾总私宅单位量的近38%。升涛湾的非有地私宅租金与核心中央地区（CCR）相当。相比之下，圣淘沙的有地私宅租金一直在上涨，目前已达到历史最高水平。富裕租户寻找海滨住宅愿意支付更高的租金来租赁这些稀有单位。
Chart 3: 升涛湾的租金中位数和租赁合同
升涛湾将受益于圣淘沙-巴兰总体规划的发展蓝图
在2019年宣布的圣淘沙-巴兰总体规划的发展蓝图计划将该岛转变成为新型放松、休闲和旅游的圣地。整个岛屿将划分为五个区域，为家庭、自然爱好者和冒险者提供新的室内和室外景点。此外，开放的面积为30,000平方米的多感官两层走道将连接北部的圣淘沙环球影城和南部的圣淘沙海滩，实现了整合和连接。圣淘沙的重新开发工程是大南部海滨的计划的一部分，包括吉宝、圣淘沙和滨海湾花园。
此外，圣淘沙也会开放面积约30,000平方米的双层多感官走道。这走道将连接圣淘沙北部的环球影城和南部的圣淘沙海滩。这项发展项目是大南部海滨计划的一部分。大南部海滨的计划包括吉宝、圣淘沙和滨海湾花园。
由于升涛湾没有增加私宅单位的计划，预计重建将对圣淘沙湾产生正面影响，因为它将距离有世界著名景点只有几分钟的路程。
工作的未来
在混合或远程工作日益普及的世界中，升涛湾逐渐成为了住户首选的居住地段。升涛湾的宁静、田园般的环境，以及豪华的设施，吸引了在家工作却想要追求着优雅、休闲和精致的生活标准的住户。
尽管升涛湾相当自给自足，但近年来增强的最后一英里交付选项进一步提升了居民的便利性。
新加坡作为避风港的声誉吸引着高資產人士（HNWIs）
新加坡的政治稳定性和经济韧性方面的声誉持续吸引着外国投资者。政府一直通过各种计划不懈地吸引高資產人士（HNWIs）和人才来新加坡，诱使他们在这里投资，包括在住宅领域投资。
全球投资者计划允许制造经济效益和创造就业机会的高净值人士获得永久居民身份。为此，他们可以选择在企业中投资至少一千万新元或在批准基金中投资至少两千五百万新元。
其他面向高收入技能外国人才的顶级专才准证（Overseas Networks & Expertise Pass）和 新加坡科技准证 (Tech Pass) 。
作为亚洲财富中心，新加坡吸引了约$26.19亿美元的外国直接投资，并截至2022年在新加坡建立了近1,100家家族办公室。此外，根据毕马威企业和家族办公室咨询公司Agreus的估计，截至2023年，亚洲所有家族办公室中有59%位于新加坡。
但政府也有可能通过升涛湾进一步吸引外国人。
也许是时候考虑减低对升涛湾房产的外国买家征收的额外买家印花税（ABSD)了
升涛湾最初的愿景是将新加坡定位为高資產人士的首选海滨生活目的地。
然而，一路上，多轮降温措施对升涛湾的房地产市场造成了影响。升涛湾的房价增长并未跟上主岛的房价增长步伐。2023年，核心中央地区的平均房价达到了每平方英尺2510新元，而升涛湾的平均房价为每平方英尺1992新·元。
一项可实行的解决方案是将外国买家在升涛湾购房的附加买家印花税 (ABSD）从60%降低到20%。这将与新加坡人购买第二套房产时支付的印花税匹配。通过实施这一变化，可能会将更多的外国买家兴趣重新引向升涛湾。
升涛湾正在成为该地区首选的海滨生活区域
新加坡将继续因其安全性、政治稳定性和便利的营商环境而成为全球投资者的磁铁。这反过来将有助于长期支助新加坡的房地产市场。
除了其令人惊叹的建筑和风景如画的景观外，升涛湾的房价仍然低于核心中央地区的房价，这为投资者提供了价值购买的机会。展望未来，随着整个岛屿房价预计上涨，与圣淘沙以及大南部海滨的重新开发，升涛湾的房价未来可能会进一步增值。
我们是否引起了你对升涛湾的兴趣？以下是一些令人兴奋的住宅选择。
Cape Royale
Cape Royale Sentosa Cove是最高的住宅公寓。位于通往升涛湾的码头入口处。升涛湾公寓的居民将欣赏到南中国海和丹戎高尔夫球场的壮丽景色。
Cape Royale公寓由Pinnacle（Sentosa）私人有限公司开发。这座标志性的塔楼将在升涛湾提供302套豪华住宅单位。居民将可以轻松进入综合码头、一度十五滨海俱乐部和环球影城。所有其他圣淘沙岛的娱乐场所都在几分钟之内可达。除了圣淘沙岛的景点外，Cape Royale新加坡也很容易到达并从新加坡主岛出发。到新加坡樟宜国际机场的行驶时间不超过半小时。
The Residences at W Singapore
The Residences是一个豪华的租赁公寓项目，包括228套独家的公寓套房，位于一排六层高的公寓楼之间。
